「持ち家を賃貸として貸し出すメリットって何だろう」
「リスクや注意点も把握しておきたいな」
持ち家を所有している方の中には、賃貸として貸し出したいと思いつつ、賃貸のリスクが不安な方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、持ち家を賃貸として貸し出すメリットとリスク、注意点について紹介します。

□持ち家を賃貸として貸し出すメリットとは？

＊毎月の副収入が得られる

毎月賃料としてお金が入ってくるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
持ち家がマンションであろうと戸建てであろうと、貸し出してほしいという一定の需要は存在します。
特にマンションの場合は投資採算性が高く、「分譲マンションが借りたい」という需要もあるため、多少古くとも住環境によっては需要が存在します。
マンションのハイスペックな設備は、アパートでは実現できず、分譲マンションを望む人が多いからです。

＊空き家対策として使える

持ち家は人が住んでいない状態が続くと、下記のような現象が起こります。
・家の密閉状態が続くことで湿気などが溜まり、カビの大量繁殖が進行する
・フローリングや畳の腐食が進行する
・流し台・風呂場・洗面台・トイレの溜水部が蒸発してしまい、下水の臭いや害虫・害獣が侵入してくる
・窓周りのコーキングの劣化が進み、雨水が浸入する
・ネズミなどの害虫が電気系統をかじり、故障や火災の原因になる
・シロアリや普通のアリが家に大量に住み着く
・ハチなどの虫や、鳥獣が家に住み着く

使っていない持ち家を人に貸すことで、上記のリスクは大幅に軽減されます。

□持ち家を賃貸として貸し出すリスクとは？

持ち家を賃貸として貸し出すのにはメリットがある一方、リスクもあります。

1つ目は家賃収入がゼロになってしまうリスクです。
借り手が見つからない期間は、当然家賃収入がゼロになります。

しかし持ち家は、建物と土地に対して毎年固定資産税がかかるのに加え、マンションには毎月の修繕積立金と管理費、住宅ローンを完済していない方にはローンの支払いが発生します。
入居者が見つからない間は空気の入れ替えなども家の持ち主が行うことになるので、手間もかかります。

2つ目に、建物の劣化や設備の機能低下のリスクがあります。
賃貸物件で劣化による修繕が必要になった場合にも、費用は持ち家を保有している方の負担になります。
とはいえ家の経年劣化は避けられないため、修繕が発生するリスクは想定しておきましょう。

3つ目に、家賃が減少するリスクがあります。
建物が古くなる、ニーズの変化、周辺環境の変化、競合数の変化などで、家賃を下げないと入居者が集まらなくなってしまう事態は起こりえます。
家賃がずっと同じままになるケースは、珍しいと言えるでしょう。

4つ目は、入居者とトラブルになるリスクです。
入居者が家賃を払わない、マナーが悪くて近隣住民に迷惑をかける、原状回復に関してもめるといった、トラブルに巻き込まれるリスクがあります。
とはいえ入居者がいないと賃貸は成り立たないので、そういったトラブルもあると受け入れましょう。

5つ目は、災害に巻き込まれるリスクです。
その持ち家がまだ耐用年数の長い物件であっても、地震などの災害に巻き込まれて倒壊を起こし、賃貸物件としての価値がなくなってしまう可能性もあります。

□持ち家を賃貸として貸し出す注意点について

注意点の1つ目として、住宅ローンが残っているかを確認しましょう。
住宅ローンが残っている方は、通常の住宅ローンから賃貸物件向けのローンへの切り替えが必要になるケースもあります。
賃貸として貸し出す前に、住宅ローンについて金融機関に相談すると良いでしょう。

2つ目に、自分の持ち家の活用予定に応じて、契約の種類を考えるようにしましょう。
普通借家契約の場合は、賃借人の弱い立場を守るために、大家さんが一方的に退去を命じられないようにする法律が存在します。
そのため、将来的に自宅として活用したい持ち家の場合は、定期借家契約で貸し出すことがおすすめです。

3つ目に、希望の家賃で入居者を集めるためにはリフォームが必要な場合もあることを把握しましょう。
持ち家が老朽化している場合は、大掛かりでコストのかかるリフォームやクリーニングが必要になる可能性があります。
持ち家を入居者募集の前に清掃するのはもちろん、リフォームが必要な状態かどうかを確認するようにしましょう。

4つ目に、確定申告を忘れないようにしましょう。
家賃収入は不動産所得であるため、確定申告を行う必要があります。
領収書は必ず保管するようにし、家賃収入を受け取る口座は、日常使いする口座とは別のものにするのがおすすめです。

□まとめ

今回は、持ち家を賃貸として貸し出すメリットとリスク、注意点について紹介しました。
賃貸のリスクとメリットの両面を見つつ、持ち家を上手な活用方法を考えると良いでしょう。
四日市周辺で新しい家づくりや持ち家のリフォームをご検討中の方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。